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Réponse immédiate quand l'eau est découverte

Lorsque les dommages à l'eau sont signalés pour la première fois dans un bâtiment à plusieurs unités, la réponse initiale donne le ton pour déterminer dans quelle mesure le processus de restauration sera gérable.

La première action consiste à prioriser la sécurité humaine. Si l'eau a atteint les prises électriques, les appareils ou le panneau électrique principal du bâtiment, il y a un risque grave d'électrocution. Interdire l'alimentation en électricité aux unités touchées et aux zones communes du panneau de disjoncteur principal si l'accès est sûr. Si le niveau d'eau est élevé ou le panneau est submergé, appeler la compagnie de services publics ou un électricien d'urgence à la place.

Ensuite, fermez l'alimentation principale en eau du bâtiment. Localisez la vanne d'arrêt, qui se trouve généralement au sous-sol, dans la salle mécanique ou près du compteur d'eau. Chaque minute, l'eau continue à couler ajoute des gallons de dégâts.

Évacuez les résidents des unités touchées et des zones directement sous ou adjacentes à la fuite. Déplacez les personnes ayant des difficultés de mobilité d'abord. Ayez une aire de rassemblement désignée pour que vous puissiez rendre compte de tous les résidents. Si l'eau est contaminée (sauvetage ou eau de crue), traitez-la comme un biorisque et limitez l'accès jusqu'à ce que les professionnels arrivent.

Documenter le moment où l'eau a été déclarée pour la première fois, la source si elle est connue et les mesures prises. Ce registre est crucial pour les demandes d'assurance et pour l'analyse ultérieure des systèmes de gestion de l'eau du bâtiment.

Évaluer l'étendue des dommages de façon méthodique

Après avoir su contenir les risques immédiats, procéder à une évaluation approfondie.Dans un bâtiment à plusieurs unités, l'eau peut se déplacer loin de la source, en s'infiltrant dans les planchers, les murs et le long des pistes de canalisation.

Inspecter toutes les zones potentiellement touchées

Commencez à la source et travaillez vers l'extérieur. Vérifiez les unités directement en dessous et à côté de l'espace affecté. Utilisez des compteurs d'humidité si disponible pour détecter l'eau cachée derrière les murs, sous le plancher, et à l'intérieur des armoires.

  • Eau ou humidité visible sur les planchers, les murs et les plafonds.
  • Filtres humides ou ensanglantés à parois sèches et au plafond qui peuvent s'effondrer.
  • Peuples de sol escarpés ou enroulés tels que bois dur, stratifié ou vinyle.
  • Tôles d'eau ou décoloration qui indiquent une humidité continue.
  • Odors qui se développent rapidement lorsque les matériaux restent humides.
  • Fondation d'une longueur d'onde sur n'importe quelle surface, qui peut commencer dans les 24 à 48 heures.

Classer la source d'eau

Comprendre la catégorie de l'eau aide à déterminer les protocoles de sécurité et les méthodes de restauration :

  • Catégorie 1 (Eau propre):[ Est issu d'une source propre comme une ligne d'alimentation cassée, un robinet ou de l'eau de pluie.
  • Catégorie 2 (Eau de gray):[ Contient des contaminants chimiques ou biologiques, tels que le lave-vaisselle ou le débordement de machine à laver.
  • Catégorie 3 (Eau noire):[ Très contaminé par les eaux usées, les eaux de crue ou les eaux stagnantes par des bactéries et des agents pathogènes.

Documenter tout pour l'assurance

Prenez des photos et des vidéos de chaque zone touchée, y compris des placards, des sous-sols, des espaces de rampes et des salles de service. Capturez la source de la fuite, l'étendue de l'eau et les dommages aux biens personnels. Utilisez une mesure de bande ou une règle dans certains plans pour fournir une échelle. Écrire des notes détaillées décrivant ce qui a été endommagé, la superficie estimée et toutes les conditions préexistantes.

Aviser sans délai les parties concernées

La rapidité avec laquelle on informe les personnes appropriées peut déterminer la rapidité avec laquelle les réparations commencent et la part des coûts couverts. Dans un immeuble à logements multiples, il y a plusieurs intervenants qui doivent être contactés.

Gestion des bâtiments et propriétaires de biens immobiliers

Contactez immédiatement le gestionnaire de l'immeuble, le propriétaire de l'immeuble ou l'association des propriétaires (HOA). Ils doivent connaître l'étendue de la question pour envoyer du personnel d'entretien, autoriser les réparations d'urgence et coordonner avec les autres résidents.

Sociétés d'assurances

Si vous avez besoin de renseignements sur les dommages causés à l'eau, veuillez communiquer avec votre agent d'assurance ou votre service des réclamations le plus tôt possible. De nombreuses polices ont des délais pour déclarer les dommages causés à l'eau. Veuillez fournir la catégorie d'eau, l'étendue des dommages estimés et votre documentation.

Fournisseurs de services publics

Si les dommages sont suffisamment importants pour nécessiter l'arrêt du gaz, de l'électricité ou de l'eau pour l'ensemble du bâtiment, communiquez avec les compagnies de services publics.

Résidents

Tenez tous les résidents informés, et non seulement ceux des unités directement touchées. Utilisez le courriel, les alertes par SMS et les avis affichés. Dites-leur ce qui s'est passé, quelles zones sont touchées, ce qu'ils devraient faire (p. ex. éviter certains couloirs, ne pas utiliser des ascenseurs) et quand ils peuvent s'attendre à des mises à jour.

Réduire les autres dommages avec une action de niveau professionnel

Une fois l'évaluation et les notifications en cours, il faut se concentrer sur l'atténuation active. L'objectif est d'enlever l'eau stagnante et de commencer à sécher avant que les matériaux de structure se dégradent et que les moisissures se maintiennent.

Extraction d'eau

Pour tout volume au-delà d'une petite flaque, utilisez des pompes de qualité commerciale et des aspirateurs humides. Dans les bâtiments à unités multiples, l'eau peut avoir voyagé vers les étages inférieurs, fosses de puisard ou sous-sols. Extraire systématiquement l'eau, en travaillant à partir de la source vers l'extérieur.

Séchage et déshumidification

Après extraction, installer des ventilateurs industriels et des déshumidificateurs pour faire circuler l'air et tirer l'humidité des matériaux. Ouvrir les fenêtres seulement si l'humidité extérieure est inférieure aux niveaux intérieurs. Dans les bâtiments à plusieurs unités, l'équipement de séchage peut être un problème de bruit et de perturbation, donc placer les unités stratégiquement et informer les résidents touchés. Surveiller les niveaux d'humidité avec les compteurs pour suivre les progrès.

Enlever les matériaux endommagés

Enlever les murs secs humides, l'isolation, le tapis et d'autres matériaux poreux qui ne peuvent pas être séchés rapidement. Couper les murs secs de 12 à 18 pouces au-dessus de la ligne d'eau est la pratique courante pour exposer la cavité du mur pour le séchage et l'inspection.

Prévention de la moisissure

Appliquer des traitements antimicrobiens aux surfaces touchées et s'assurer que le processus de séchage est suffisamment agressif pour maintenir l'humidité relative en dessous de 60 %. Si le moule est déjà présent ou si l'eau est de catégorie 3, engager un professionnel de l'assainissement certifié des moules. L'Agence de protection de l'environnement (EPA) fournit des lignes directrices pour le nettoyage des moules qui sont particulièrement pertinentes pour les logements à unités multiples où la contamination croisée est préoccupante.

Quand appeler les services de restauration professionnelle

Pour tout ce qui dépasse une petite fuite confinée, engager une entreprise de restauration certifiée des dommages causés par l'eau.Cherchez des entreprises avec IICertification (Institute of Inspection, Cleaning and Restoration Certification) pour s'assurer qu'elles respectent les normes de l'industrie.

Coordonnée Réparation et restauration complète

Une fois le séchage terminé, le bâtiment est prêt pour les réparations structurelles et la restauration cosmétique. Cette phase renvoie les unités et les zones communes à l'état pré-dommage, et souvent mieux.

Travailler avec des entrepreneurs qualifiés

Pour les bâtiments à plusieurs unités, la coordination entre les métiers est essentielle. Un entrepreneur devrait servir d'entrepreneur général ou de gestionnaire de projet pour planifier les travaux, éviter les conflits et superviser le contrôle de la qualité.

Privilégier l'intégrité et la sécurité structurelles

Avant de réparer les finitions, assurez-vous que tous les éléments structuraux sont sains. Remplacez tout cadre pourri, tout sous-plancher endommagé ou tout arrêt d'incendie compromis. Dans les bâtiments à unités multiples, les assemblages ignifuges entre les unités doivent être réintégrés au code. Vérifiez que le câblage électrique, les prises et les panneaux sont secs et sûrs.

Communiquer clairement les délais

Fournir un calendrier écrit qui comprend les phases de travail, les niveaux de bruit prévus et les périodes où les unités peuvent être évacuées. Offrir un préavis pour tout arrêt d'eau ou interruption d'utilisation. Soyez transparents sur les retards, car ils sont courants dans les projets à plusieurs unités lorsque des dommages cachés sont découverts.

Inspecter et approuver les travaux

Vérifiez que le séchage est correct, les signes de moisissure et la qualité du travail de finition. Testez tous les appareils de plomberie, les prises et les systèmes CVC. Demandez à la société de restauration de fournir un certificat de séchage ou d'autres documents montrant que les niveaux d'humidité sont revenus à des seuils sûrs.

Prévenir les dommages futurs causés par l'eau par un plan proactif

Après une perte, utilisez l'expérience pour mettre à niveau les systèmes et modifier les comportements qui réduisent les risques futurs.

Effectuer des inspections périodiques de plomberie

Vérifier les conduites d'alimentation, les tuyaux d'évacuation, les chauffe-eau, les tuyaux de lavage et les raccords au lave-vaisselle. Dans les bâtiments plus anciens, envisager de tester la pression pour identifier les points faibles. Remplacer les tuyaux en caoutchouc par des tuyaux en acier inoxydable tressé, qui sont moins sujets à l'éclatement.

Installer des systèmes de détection et de fermeture de l'eau

La surveillance active peut arrêter une fuite avant qu'elle ne devienne une catastrophe. Installez des capteurs d'eau dans les salles mécaniques, les zones de lavage, sous les lavabos et près des chauffe-eau. Ces capteurs peuvent déclencher des alarmes locales ou envoyer des alertes à votre téléphone. Pour une protection complète, installez des vannes d'arrêt d'eau de construction avec détection automatique des fuites.

Améliorer le drainage et l'imperméabilisation

L'intrusion d'eau extérieure est une cause commune de dommages dans les bâtiments à unités multiples. Assurez-vous que les gouttières et les égouts sont propres et éloignent directement l'eau de la fondation. Étendez le sol autour du bâtiment pour s'éloigner. Scellez les fissures dans les fondations et les murs du sous-sol. Installez les pompes de puisard dans les sous-sols avec la batterie de secours pour gérer les pannes d'électricité.

Éduquer les résidents

Les gestionnaires de biens immobiliers devraient fournir aux résidents des lignes directrices claires sur la déclaration des fuites immédiatement, ne pas verser de graisse dans les drains, et ne pas stocker les objets de valeur dans les zones sujettes aux inondations.

Considérations spéciales pour les bâtiments multi-unités

Les immeubles à logements multiples présentent des défis uniques que les maisons unifamiliales ne rencontrent pas. La gestion de ces facteurs fait bien la différence entre une restauration contrôlée et une crise prolongée.

Responsabilité et assurance entre les unités

En général, la police du propriétaire du bâtiment couvre les éléments structurels et les zones communes, tandis que l'assurance des locataires des résidents individuels couvre leurs effets personnels et la responsabilité pour les dommages qu'ils causent. Si une fuite provient d'une unité et endommage une autre, la responsabilité peut être complexe.

Contenant de l'eau et de la moisissure dans une seule zone

Pendant l'atténuation, il est essentiel de contenir la zone touchée pour empêcher les spores d'eau et de moisissure de migrer vers d'autres unités. Utilisez des feuilles de plastique et une pression d'air négative pour isoler la zone de travail.

Maintien de la sécurité incendie

Les murs et les portes incendiés qui sont ouverts ou enlevés pour des réparations doivent être restaurés pour maintenir l'intégrité de la barrière d'incendie du bâtiment.

Gestion du bruit et des perturbations

Les entrepreneurs peuvent avoir besoin d'entrer dans des unités pour l'inspection et les réparations. Établir un calendrier pour le travail le plus bruyant pendant les heures de jour, et fournir des bouchons d'oreille ou des réinstallations temporaires pour les résidents qui sont sensibles au son. Soyez respectueux des horaires et de la vie privée des résidents, et toujours donner un préavis avant d'entrer dans une unité.

Processus d'assurance et de réclamation

Le dépôt d'une réclamation pour dommages causés à l'eau pour un bâtiment à plusieurs unités nécessite une coordination minutieuse.

Documenter la perte totale

Soumettez toutes les photos, vidéos, notes et reçus avec votre demande. Inclure les estimations des entrepreneurs et des entreprises de restauration. Conservez un registre de toutes les dépenses liées aux dommages, y compris les séjours à l'hôtel pour les résidents déplacés, les repas et les fournitures de nettoyage.

Travailler avec un Ajusteur public si nécessaire

Si la compagnie d'assurance offre un règlement qui semble trop bas, envisagez d'embaucher un évaluateur public qui travaille pour vous. Ils peuvent négocier avec la compagnie d'assurance et vous assurer de recevoir le montant total auquel vous avez droit en vertu de la police.

Comprendre les limites de la politique et les exclusions

Lisez attentivement votre politique. De nombreuses politiques excluent les dommages des fuites progressives, des dommages causés par les inondations ou de la négligence. Certains ont des sous-limites pour l'assainissement des moisissures ou les dommages à l'eau provenant de sources spécifiques comme les sauvegardes d'égouts.

Maintenir la communication centralisée

Désigner une personne de la direction du bâtiment pour servir de contact principal avec la compagnie d'assurance, ce qui évite les déclarations contradictoires et assure un dossier cohérent.

Conclusion

Les dommages causés par l'eau dans un bâtiment à plusieurs unités sont stressants, perturbateurs et coûteux, mais une intervention bien exécutée peut réduire l'impact de façon significative. Agir immédiatement pour assurer la sécurité, arrêter l'eau et l'électricité, évaluer les dommages de façon approfondie, aviser tous les intervenants et commencer à atténuer les risques professionnels en quelques heures peut signifier la différence entre une réparation gérable et une perte catastrophique.

Les gestionnaires de biens immobiliers qui traitent les dommages causés à l'eau comme un problème de système plutôt qu'un événement ponctuel protégeront la sécurité de leurs résidents, la valeur de leur bâtiment et leur propre tranquillité d'esprit.